Chủ Nhật, 29 tháng 5, 2016

Bán tái định cư đâu phải là dễ

Do nhiều căn do, không ít người có suất nhà tái định cư muốn chuyển nhượng cho người khác để kiêng một nơi ở mới. Nhưng muốn là một chuyện, còn bán được hay không lại là chuyện khác.
Theo quy định hiện hành, nhà tái định cư không phải cá nhân, hộ gia đình nào cũng được cấp. Mà chỉ những trường hợp cá nhân chủ nghĩa, hộ gia đình có nhà, đất nằm trong diện phóng thích mặt bằng và bị giải tỏa mới được Nhà nước đền bù một khoản tiền, dựa theo khung giá bồi hoàn theo quy định.
Bên cạnh đó, để ổn định chỗ ở cho người bị mất nhà, đất do việc phóng thích mặt bằng, Nhà nước ưu tiên những cá nhân chủ nghĩa, hộ gia đình đó có quyền mua một hoặc vài nhà đất, căn hộ chung cư (gọi chung là nhà tái định cư) để ổn định cuộc sống, đặc biệt là được mua với giá ưu đãi, rẻ hơn so với giá thì trường.


“Nhà tái định cư không thuộc trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong ngày mai, vì không có hiệp đồng giữa người mua với chủ đầu tư".
Nhưng vì nhiều căn nguyên nên đa phần các cá nhân chủ nghĩa, hộ gia đình thuộc diện ưu tiên trên đã bán lại “suất ưu tiên” này cho người có nhu cầu.
Nhà tái định cư cũng giống như những loại nhà đất khác, khi thực hiện giao tiếp mua bán phải có sổ đỏ. Song, thực tiễn thị trường nhà tái định cư cho thấy, có rất nhiều trường hợp được mua đi, bán lại mà chưa được cấp sổ đỏ. Hầu hết họ thường “lách luật” bằng hình thức dùng giao kèo ủy quyền trong các giao thiệp nhà dạng này.
Nội dung của giao kèo ủy quyền luôn ghi rõ rằng: Bên được ủy quyền (bên mua) nhân danh và thay mặt bên ủy quyền (bên bán) thực hiện các công việc đối với căn nhà tái định cư đó. bản tính của việc ủy quyền này là bên mua làm hộ các công việc liên quan đến căn nhà cho bên bán, còn căn nhà đó vẫn thuộc quyền sở hữu của bên bán.
Nhà tái định cư
Chuyển nhượng suất tái định cư là nhu cầu thực và khá phổ thông
Theo nhận định của nhiều thành viên dự thị trường, tuy là mua bán nhà chưa có đủ giấy má, song lớp lang đã được các bên can hệ hợp thức hóa, không vi phi pháp luật. Thế nhưng, rủi ro khi mua lại các suất tái định cư này là khá lớn, nếu bên bán vì một lý do nào đó đơn phương kết thúc hiệp đồng thì hợp đồng đó gần như không còn giá trị.
Một chuyên gia bất động sản phân tích, nhà tái định cư không thuộc trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong ngày mai, bởi không có giao kèo giữa người mua với chủ đầu tư. bản tính, các bên can hệ đã "lách luật" bằng hình thức ủy quyền quản lý nhà, thực hiện các thủ tục hành chính liên hệ đến nộp tiền, nhận bàn giao nhà, nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng thực, nhận giấy chứng thực cho chủ cũ, rồi mới ký hợp đồng mua bán. Như vậy dẫn đến rủi ro là bên bán có thể "lật kèo" đối với bên mua bất cứ lúc nào để đòi lại nhà. Khi ấy, bên mua là bên thiệt thòi nhất, vì trên thực tại, ngôi nhà đó vẫn thuộc quyền sở hữu của bên bán.
Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cần phải quản lý chém các giao tế nhà tái định cư khi chưa có quyền sở hữu. Đặc biệt là với người chưa có đủ điều kiện kinh tế, khi được tái định cư, bởi không đủ tiền để đóng suất mua nhà mới, do vậy họ bán “suất ưu tiên” để lấy tiền chênh lệch, rủi ro khởi hành từ đó. Trên thực tiễn, rất nhiều trường hợp nảy sinh tranh chấp với đơn vị phân bổ nhà tái định cư do mua lại các suất tái định cư, nhưng không được bàn giao nhà.
Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho hay, theo quy định hiện hành thì người nhận nhà tái định cư được cấp chủ quyền nhà, tuy nhiên sẽ không được chuyển nhượng trong một thời kì khá dài (từ 5-10 năm); người nhận suất nhà tái định cư cũng không được chuyển nhượng suất này.
Nhưng theo Luật Nhà ở 2014, người sở hữu căn hộ tái định cư cũng có quyền định đoạt đối với căn hộ của mình. Suất nhà tái định cư cũng là quyền tài sản của người dân, bởi thế họ phải được quyền định đoạt.
Đồng tình với ý kiến này, một chuyên gia xây dựng cho rằng, chuyển nhượng suất tái định cư là nhu cầu thực và khá phổ biến. Tại Tp.HCM bây chừ, một số khu tái định cư có tỷ lệ chuyển nhượng lên đến 70-80%. Theo chuyên gia này, quốc gia không cần ban hành các điều kiện chuyển nhượng, mua bán suất tái định cư, nên để cho thị trường tự điều chỉnh. Bởi hoạt động nhượng suất tái định cư cũng bị chi phối bởi thuế thu nhập cá nhân chủ nghĩa dành cho bất động sản và thuế trước bạ, bởi thế mỗi lần nhượng đều phải chịu cả 2 loại thuế này.
Trên thị trường thời gian qua cũng xuất hiện tình trạng một số doanh nghiệp gom mua suất tái định cư do giá suất tái định cư thấp hơn giá thị trường để hưởng ưu đãi, chênh lệch về thuế... thành ra, theo vị chuyên gia trên, nếu công khai và hợp thức hóa hoạt động mua bán suất tái định cư, tình trạng này sẽ tự động điều chỉnh và dần hạn chế.

(Theo Đầu tư chứng khoán)

0 nhận xét:

Đăng nhận xét